固定資産税(土地)
評価のしくみ
固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。
地目
地目は、田及び畑（合わせて農地といいます。）、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地をいいます。
固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目に関係なく、その年の1月1日（賦課期日）の現況によります。
地積
地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。
価格（評価額）
価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
地目別の評価方法
宅地の評価方法
- 道路、家屋の疎密度、公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分
- 標準地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）の選定
- 地区・地域内の各筆の評価
- 標準地と比較して一画地の宅地ごとに評価額を算出します。
- 一画地は、原則として、一筆の宅地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分をもって一画地とします。
- 平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に均衡化、適正化を図っており、その価格の算定基礎にあっては不動産鑑定士による鑑定評価を導入しています。
農地・山林の評価方法
原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。
牧場・原野・雑種地等の評価方法
宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。
標準地とは
標準地とは、市町村内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。
住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地とその他の住宅用地に分けて、下記のとおり特例措置が適用されます。
小規模住宅用地
200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。
課税標準=価格×6分の1
その他の住宅用地
小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。例えば、300平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分がその他の住宅用地となります。
課税標準=価格×3分の1
住宅用地の範囲
住宅用地には、次の2つがあります。
専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
その土地の全部（家屋の床面積の10倍まで）
併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率（下表参照）を乗じて得た面積に相当する土地
住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日（1月1日）において、新たに住宅の建設が予定されている土地や住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うことになります。
また、住宅が災害により滅失した場合で、他の建物.構築物の用に供されていない土地は、2年間（長期にわたる非難の指示等が行われた場合には、非難等解除後3年間）に限り、住宅用地として取り扱われます。
特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。
| 家屋 | 居住部分の割合 | 住宅用地の率 |
|---|---|---|
| 専用住宅 | 全部 | 1.0 |
| 耐火建築物以外の併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 耐火建築物以外の併用住宅 | 2分の1以上 | 1.0 |
| 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 2分の1以上4分の3未満 | 0.75 |
| 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の3以上 | 1.0 |
宅地の税負担の調整措置
平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって、負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。
平成18年度の評価替えの状況をみると、ある程度、負担水準の均衡化が進展しつつありますが、依然として地域や土地によってばらつきが残っている状況にあります。
同じ評価額であれば同じ税負担となるのが本来の姿です。
平成18年度から平成20年度までの税負担の調整措置については、負担水準が高い土地については、これまでの制度を継続する一方、負担水準が低い土地については、制度を簡素なものとしながら、負担水準の均衡化を促進する措置を講じることにしています。
負担水準
個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものです。
負担水準＝前年度課税標準額÷新年度評価額
小規模住宅用地、その他の住宅用地については、当該年度評価額に住宅用地特例率（小規模住宅用地は6分の1、その他の住宅用地は3分の1を乗じます。
固定資産税の計算
商業地等の宅地
課税標準額（価格×0.7）×税率＝税額
「商業地等の宅地」とは、住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地（「宅地比準土地」といいます。）のことをいいます。
住宅用地
課税標準額(価格×6分の1)×税率＝税額
200平方メートルを超える住宅用地は乗率が3分の1になります。
前年度の課税標準額が低い土地の計算
商業地等の宅地
1. 前年度課税標準額が今年度の価格の60パーセント以上70パーセント以下の場合
前年度課税標準額を据え置き
2. 前年度課税標準額が今年度の価格の60パーセント未満の場合
前年度課税標準額+今年度の価格×5パーセント
ただし、上記2により計算した額が、今年度の価格の60パーセントを上回る場合は60パーセント、20パーセントを下回る場合は20パーセントが今年度の課税標準額になります。
住宅用地
1. 前年度課税標準額が今年度の価格に6分の1を掛けた額の90パーセント以上100パーセント未満の場合
前年度課税標準額を据え置き
2. 前年度課税標準額が今年度の価格に6分の1を掛けた額の90パーセント未満の場合
前年度課税標準額+今年度の価格に6分の1を掛けた額×5パーセント
ただし、上記2により計算した額が、今年度の価格に6分の1を掛けた額の90パーセントを上回る場合は90パーセント、20パーセントを下回る場合は20パーセントが今年度の課税標準額になります。
また、上記1の据置特例は平成24年度及び25年度に限った経過的措置であり、平成26年度から据置特例はなくなりました。
農地に対する課税
農地は次のように区分され、それぞれ評価および課税（税負担の調整措置など）について、異なる仕組みが採られています。
| 区分 | 評価 | 課税 |
|---|---|---|
| 一般農地 | 農地評価 | 農地課税 |
| 市街化区域農地のうち一般の市街化区域農地 | 宅地並評価 | 農地に準じた課税 |
| 市街化区域農地のうち三大都市圏の特定市の市街化区域農地 （特定市街化区域農地） |
宅地並評価 | 宅地並課税 |
一般農地
一般農地は、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。
一般農地についても、負担水準の区分に応じて、なだらかな税負担の調整措置が講じられています。
| 負担水準 | 負担調整率 |
|---|---|
| 90パーセント以上 | 1.025 |
| 80パーセント以上90パーセント未満 | 1.05 |
| 70パーセント以上80パーセント未満 | 1.075 |
| 70パーセント未満 | 1.10 |
市街化区域農地
市街化区域農地は、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。
したがって、市街化区域内にある農地であっても、生産緑地地区の指定を受けた農地であれば、一般農地になります。
一般の市街化区域農地
一般の市街化区域農地は一般農地と評価の方法は異なりますが、課税については原則として、評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額となり、税負担の調整措置については一般農地と同様（上記の表と同じ）です。
また、価格が著しく下落した土地の税負担の特例措置が適用されます。
宅地・農地以外の土地に対する課税
山林・その他の地目（以下にある宅地並み評価のものを除きます。）についても、次の負担水準の区分に応じ、なだらかな税負担の調整措置が導入されています。
| 負担水準 | 負担調整率 |
|---|---|
| 40パーセント以上 | 1.025 |
| 30パーセント以上40パーセント未満 | 1.05 |
| 20パーセント以上30パーセント未満 | 1.075 |
| 10パーセント以上20パーセント未満 | 1.10 |
| 10パーセント未満 | 1.15 |
ただし、宅地・農地等のうちに介在する山林および市街化近郊の山林で、当該山林の近傍の宅地・農地等との評価の均衡上、一般の山林の評価方法によって評価することが適当でないと認められるもの（これを「介在山林」といいます。）については、当該山林の付近の宅地・農地等の価額に比準してその価額を求めます。
この介在山林のうち宅地並み評価の土地およびその他の地目のうち、宅地並み評価の土地については、商業地等の宅地と同様の税負担の調整措置が適用されます。
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